【プロが暴露】買ってはいけない中古住宅ワースト3！リノベで化ける『神物件』の見極め方 | 千葉県の中古リノベーションならいえまるハウス

「SUUMOでめちゃくちゃ安くて綺麗な中古戸建てを見つけた！これ買っちゃおうかな！」
ちょっと待ってください！その物件、不動産屋が仕掛けた「罠」かもしれません。

昨今のリノベーションブームにより、千葉エリアでも中古物件を探す方が急増しています。しかし、ネットの画像だけで物件の良し悪しを判断するのは非常に危険です。
なぜなら、不動産業界には「表面だけ綺麗にメイクアップされた、中身はボロボロの粗悪な物件」が大量に紛れ込んでいるからです。

今回は、大手不動産会社で数々の中古住宅の裏側を見てきた私たちが、「絶対に手を出してはいけない中古住宅ワースト3」と、逆にリノベで大化けする「お宝（神物件）の特徴」を、業界のタブーギリギリまで暴露します！

まず、物件を探す際における「素人の目線」と「プロ（建築士・リノベ専門家）の目線」の決定的な違いを比較してみましょう。

つまり、「内装の綺麗さ」に価値を置くのではなく、「見えない構造の強さ」に価値を置くこと。これが中古住宅選びの最大の鉄則なのです。

それでは、具体的にどんな物件を避けるべきなのか。私たちが物件の下見に行った際、「これはお客様には絶対におすすめできない」と即座に判断する致命的な欠陥ワースト3を発表します。

「雨漏りくらい、屋根を直せばいいんでしょ？」と思うかもしれませんが、甘いです。
雨漏りが長期間放置されていた家は、壁の中の柱や土台まで水が浸透し、木材が腐ってしまっています。木が腐ると建物の強度が著しく低下し、最悪の場合は地震で倒壊するリスクがあります。これを直そうとすると、柱の交換や大掛かりな構造補強が必要になり、リノベ費用が数百万〜一千万円単位で跳ね上がります。天井のシミやカビの臭いがする物件は絶対に避けましょう。

シロアリは木造住宅の天敵です。床下の土台や柱がシロアリに食い荒らされていると、家を支える力が無くなります。一度シロアリ駆除をした形跡があっても、被害が広範囲に及んでいる場合は、建物の基礎からやり直さなければならないため、莫大な修繕費がかかります。プロは床下点検口や基礎のひび割れ（蟻道）を必ずチェックします。

構造がしっかりしていても「法律的にアウト」な物件があります。
例えば、敷地が道路に2メートル以上接していない「再建築不可物件」や、決められた面積以上に増築してしまった「建ぺい率オーバーの違法建築」などです。
これらは「相場より異様に安い」のが特徴ですが、最大のデメリットは「住宅ローンが組めない（銀行の審査に通らない）」ことです。現金一括で買える人以外は、絶対に手を出してはいけません。

危険な物件を避ける方法がわかったところで、次は「どういう物件を買えばお得なのか」をお伝えします。以下の条件を満たす物件は、プロから見ても「買い」です！

1981年6月に建築基準法が大きく改正され、耐震基準が厳しくなりました。これ以降に確認申請された物件は「新耐震基準」と呼ばれ、震度6強の地震でも倒壊しないように設計されています。この年代の物件であれば、過度な耐震補強費用をかけずに安全な家を作ることができます。

リノベーションで一番お金がかかるのが「構造上抜けない柱」をどう処理するか、という問題です。
正方形や長方形に近いシンプルな総2階建ての家は、構造的に強く、間取り変更の自由度が高い傾向にあります。「リビングをどーんと広くしたい！」「大きなアイランドキッチンを入れたい！」という希望を叶えやすい、まさに神物件です。

千葉県で家を買うなら、建物だけでなく「土地（エリア）」の特性も理解しておく必要があります。
例えば、海沿いのエリア（幕張〜木更津など）は塩害の影響を受けやすく、外壁や屋根、給湯器などの金属部分がサビやすいという特徴があります。また、川沿いや埋立地などは地盤が軟弱なケースがあり、家が少しずつ傾いてしまう「不同沈下」のリスクが潜んでいます。

「この家は安い！」と飛びつく前に、ハザードマップの確認や、家のドアや窓がスムーズに開閉できるか（家が傾いていないか）を必ず確認しましょう。

ここまで読んでいただいてお分かりの通り、素人だけで「買ってはいけない物件」を見抜き、「神物件」を探し当てるのは至難の業です。

だからこそ、物件探しは「普通の不動産屋」ではなく、「リノベーションの専門家」に同行してもらうのが一番安全で確実な方法です。
普通の不動産屋は「家を売るのが仕事」なので、建物の見えない欠陥までは責任を持てません。しかし、リノベを前提とした私たちのような会社は、「この壁は壊せるか？」「この基礎は大丈夫か？」をプロの目線でジャッジしてからおすすめします。

千葉で中古住宅の購入とリノベーションをご検討なら、物件探し・ローン・設計・施工までをすべて一社で完結できる「いえまるハウスのワンストップサービス」にぜひお任せください！

株式会社いえまるハウス 代表

リノベ編集部

大手不動産会社で数多くの中古住宅の買取再販・リノベーションを担当。「売れればいい」という不動産業界の悪しき風習に嫌気がさし、お客様と一緒に安全で最高の物件を探し出すために「いえまるハウス」を立ち上げました。建物の良し悪しをズバッと判定します！物件探しからぜひご相談ください！